Bauen in Spanien. Neue Wände neues Glück
Wenn es um den Ferienwohnsitz im Ausland geht, liegt Spanien in der Beliebtheit der Deutschen seit Jahren unangefochten vorn. Dabei sind 6 der 17 Regionen Spaniens auf Grund des Klimas für Investoren in Zweitdomizile besonders interessant: die beiden Inselgruppen Balearen und Kanaren sowie die Küstenregionen Katalonien, Valencia, Murcia und Andalusien. In diesen Gebieten gibt es bereits rund 10 Millionen Ferienwohnungen. Von diesen sind etwa 1,1 Millionen in ausländischem Besitz. Davon wiederum gehören 70 % Deutschen oder Engländern.
Die stärkste Bautätigkeit und auch die exklusivste Bauweise findet sich dabei in Andalusien, insbesondere an der Costa del Sol im Raum Marbella. An zweiter Stelle rangieren die Balearen, gefolgt von Katalonien.
Bauland gibt es selbst in den begehrtesten Urlaubsgebieten noch genug. So schätzt der Bauträgerverband Alicantes (Costa Blanca), dass hier in den nächsten 25 Jahren noch rund 900.000 Wohnungen gebaut werden konnten. Auch auf den Balearen wäre es nach einer Studie des Bauministeriums vom März 2001 möglich, neuen Wohnraum für etwa 825.000 Menschen zu bauen. Allein auf Mallorca hätten noch fast 600.000 Menschen Platz.
Wer gern in einen Neubau einziehen möchte, steht grundsätzlich erstmal vor der Frage, ob er ein fertiges Objekt (event. ,,vom Plan") kaufen will oder selbst baut. Im ersten Fall vermeidet man den Aufwand, der sich aus Bauplanung und Überwachung ergibt. individuelle Gestaltungsmöglichkeiten sind aber meist begrenzt.
Wer den Bau selbst in die Hand nimmt, sollte nicht nur die wichtigsten rechtlichen Regeln beim Grundstückskauf und beim Hausbau kennen sondern auch wissen, dass Baukosten stark abhängig von der Beschaffenheit eines Grundstückes sind. Besonders der Bau in Hanglagen, der weitgehende Erdarbeiten und Stützmauern erforderlich macht, kommt erheblich teurer als der Bau auf flachen Grundstücken.
Nicht selten werden auch bei¡ der Standortwahl eines Grundstücks Fehler gemacht. An den spanischen Küsten gibt es viele Berge, Hügel und Hänge. Die Sonneneinstrahlung ist dabei an den einzelnen Lagen sehr unterschiedlich. Es gilt zu prüfen, ob die Terrasse des Hauses, welches erworben oder gebaut werden soll, auch im Winter ausreichend von der Sonne bestrahlt wird und man nicht schon ab Mittag im Schatten sitzt.
Abgesehen von den Kanarischen Inseln ist es überall in Spanien auch ratsam, eine Heizung zu installieren, wenn man sich auch in den Wintermonaten längere Zeit im Ferienhaus aufhalten will. Im Mittelmeerraum gibt es allerdings meist keine durchgängigen Heizperioden über Monate. Vielmehr ist es eher notwendig, an einzelnen Tagen oder abends die Heizung einzuschalten.
Bei Quadratmeterpreisen ist in Spanien darauf zu achten, dass sich die Flächenangaben von Häusern und Wohnungen meist auf die superficie construida, die bebaute Fläche (Konstruktionsfläche) beziehen. Diese Bruttogeschossfläche entspricht nicht der Wohnfläche. Vielmehr werden die Aussenmauern mitberechnet.
Die Nettowohnfläche liegt etwa 20 % unter dem Wert der Konstruktionsfläche. Bei Apartments ist in der Flächenangabe auch ein Anteil an Gemeinschaftsflächen (Flur etc.) enthalten.
5 GOLDENE REGELN: Tipps zum Erwerb von Bauland in Spanien.
1.- Es ist stets zu berücksichtigen, dass bei Bauerwartungsland und auf landwirtschaftlicher Nutzfläche Mindestparzellengrossen für ein Bauvorhaben notwendig sind. Bei Bauvorhaben auf suelo urbano - Bauen im Innenbereich - ist der Zuschnitt des Grundstücks zu berücksichtigen; die Flächennutzungspläne der Gemeinden schreiben vor, weiche Breite eine Parzelle z. B. zur Strassenseite haben muss, damit ein Bauvorhaben genehmigt werden kann. Bei landwirtschaftlicher Nutzfläche muss auch überprüft werden, dass eine Zufahrt zu einem öffentlichen Weg vorhanden ist, damit gebaut werden kann. Private Wege reichen nicht aus. Es ist auch keine Selbstverständlichkeit, dass bei suelo rústico Versorgung mit Strom und Wasser gegeben ist, die man für ein Bauvorhaben benötigt.
2.- Stellen Sie sicher, dass keine Erschliessungskosten mehr anfallen. Oftmals werden Bauparzellen in Unkenntnis der später anfallenden oder bereits angefallenen, aber noch nicht beglichenen Erschliessungskosten erworben. Hier sollten Sie mit der Gemeinde sprechen und auf eine Zusicherung im Kaufvertrag der Parzelle achten. Erschliessungskosten fallen üblicherweise bei Bauerwartungsland und bei suelo rústico an.
3.- Holen Sie auf jeden Fall eine cédula de cualificación urbanística ein. Diese „Bauvoranfrage" wird bei¡ der Gemeinde eingeholt.
Grundlage der Auskunft der Gemeinde über die Bebaubarkeit bilden die Vorgaben des Flächennutzungsplans. Wesentliche rechtliche Einschränkungen der Bebaubarkeit - wie z.B. auf den Balearen durch die Baustoppmoratoria und die DOTs - werden in der cédula aber nicht berücksichtigt. Deshalb ist die cédula auch keine Garantie im Sinne eines verbürgten Baurechts. Es kann vielmehr sein, dass kein Baurecht wegen höherrangiger Normen des Bauplanungsrechts besteht, obgleich die cédula noch von einer Bebaubarkeit spricht. Lassen Sie daher die Bebaubarkeit auch von einem Spezialisten im Lichte des Bauordnungsrechts prüfen.
4.- Besonders bei suelo rústico muss auch überprüft werden, ob das Grundstück nicht von einem Umlegungsausschuss betroffen ist, einer sog. junta de compensación. Unter Veränderung des rechtlichen und faktischen Zuschnitts der Grundstücke wird in einem Umlegungsausschuss neues Bauland geschaffen. Die Folge ist, dass Ihre Parzelle später einen anderen Zuschnitt haben kann und ggf. innerhalb des Umlegungsgebietes eine andere Lage besitzt.
5.- Überprüfen Sie auch die Wegerechte und lassen Sie die Grundstücksgrenzen überprüfen. Es gibt Wegerechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, gleichwohl aber gewährt werden müssen. Bei grösseren Grundstücken empfehlen wir sowohl eine Vermessung als auch eine Überprüfung der Grundstücksgrenzen vornehmen zu lassen.
5 GOLDENE REGELN: Tipps zum Hausbau in Spanien
1.- Nach dem neuen Gesetz zur Regelung des Bauwesens (LOE) in Spanien sind Sie als Eigentümer eines Baugrundstücks ein so genannter promotor, d. h. ein Bauträger, auch wenn Sie das Bauvorhaben nur für eigene Zwecke nutzen wollen und an einen Verkauf zunächst nicht denken. Nach den Bestimmungen der LOE müssen Sie deshalb auch eine Gewährleistungsbürgerschaft in Form einer Bauversicherung für statische Mängel abschliessen. Wird in dem Bauvertrag nicht vereinbart, dass der Bauunternehmer diese Versicherung abschliessen muss, so sind Sie nach der LOE verpflichtet, diese Versicherung selbst abzuschließen und die Kosten zu tragen. Ohne Nachweis der Versicherung wird kein Notar in Spanien eine Neubauerklärung beurkunden, die für die Eintragung des Neubaus im Grundbuch zwingend erforderlich ist.
2.- Achten Sie darauf, dass Sie mit dem Bauunternehmen keinen Vertrag schliessen, der vom Unternehmen vorgegeben wird. Diese Verträge sind oftmals zu Gunsten der Bauunternehmer sehr einseitig formuliert. Lassen Sie einen eigenen Vertrag verhandeln, der z. B. für Sie sehr wesentliche Gesichtspunkte, wie etwa Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Verzug der Baufertigstellungstermine nach Bauabschnitten, Gewährleistungsgarantien . über die gesetzlichen Regelungen hinaus etc. berücksichtigt.
3.- Vergessen Sie nicht, dass nach Baufertigstellung eine declaración de final de obra, eine Neubauerklärung, notariell beurkundet werden muss, damit der Neubau oder der Erweiterungsbau im Grundbuch eingetragen werden kann, An Steuern müssen Sie 0,5 % der Bausumme bezahlen. Wird das Bauvorhaben von einer Bank finanziert, so müssen Sie eine Neubauerklärung eines im Bau befindlichen Neubaus notariell beurkunden lassen. Hiernach finanziert die Bank unter Vorlage der Bautenstandszertifikate des Architekten nach Baufortschritt. Ohne diese declaración de obra nueva en construcción wird kaum eine Bank eine Beleihung vornehmen. Die Baufertigstellung muss dann noch notariell beurkundet werden.
4.- Neben den Architekten benötigen Sie auch einen sog. aparejador, der seine eigenen Honorare zusätzlich zum Architekten berechnet. Diese Berufsgruppe übernimmt die Bauleitung vor Ort. Oftmals sind die Verantwortungs- und Haftungsbereiche zwischen Architekten und aparejador nicht eindeutig geklärt. Hier sieht die LOE deshalb eine gesamtschuldnerische Haftung beider vor, bis die Haftungsfrage geklärt ist.
5.- Das Bauunternehmen kann Ihnen nur 7 % USt. auf die Bausummen in Rechnung stellen. Haben Sie die Bauparzelle zuvor vom Bauunternehmen erworben, so wird er Ihnen 16 % USt. in Rechnung gestellt haben. Eine Vorsteuererstattung als gewerblich tätige Gesellschaft kann nur dann in Betracht kommen, wenn Sie als Unternehmen das Bauvorhaben wieder veráu6ern und Sie bei¡ den Finanzbehörden die Gesellschaft richtig angemeldet haben.
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